상한제 시행·공시가 조정…새해 부동산 제도 확 바뀐다

김이현 / 기사승인 : 2019-12-24 17:30:02
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12·16 부동산 대책 개정안 내년부터 본격 시행
공시지가 현실화·종부세 강화…다주택자 부담 ↑
정부는 올해 집값을 잡기 위해 강력한 부동산 대책을 잇따라 내놓았다. 이에 따라 2020년 부동산 시장은 세제·대출·청약 등 각 분야에서 제도가 확달라진다. 특히 분양가상한제 시행이 본격화하고, 다주택자의 보유세 부담이 더욱 커질 전망이다. 내집마련과 재테크에 성공하려면 새해에 달라지는 부동산 제도를 꼼꼼히 체크해둬야 한다.

◇ 1월

양도소득세 장기보유특별공제 혜택 축소
내년부터는 9억 원 초과 고가주택 양도시 장기보유특별공제 혜택이 축소된다. 지금까지는 9억 원이 넘는 고가주택 소유자들도 1가구 1주택이라면 거주 여부나 기간에 관계없이 9억 원 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 장기보유특별공제 대상에 해당됐다. 하지만 내년부터는 '2년 거주'를 해야 이 혜택을 누릴 수 있다. 만약 2년 거주를 못하면 1년에 2%씩, 15년 이상 보유시에도 최대 30%까지만 양도세가 공제된다.

전세자금대출 후 신규주택 매입 제한
전세자금대출을 이용한 갭투자도 막는다. 정부는 내년부터 전세대출을 받은 뒤 시가 9억 원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유하면 전세대출을 회수한다. 또 9억 원 초과 1주택자의 경우, 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없게 된다.

주택 취득세율 일부 변경
내년부터 6억 원 초과 9억 원 이하 주택을 매입할 때, 취득세율이 현행 2%에서 취득금액에 따라 1.01∼2.99%로 세분화된다. 집을 3주택 이상 보유 세대가 추가로 주택을 매입할 경우에는 4%의 취득세율이 적용된다.

◇ 2월

주택 청약시스템 이관
2월1일부터 주택 청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 넘어간다. 1월 중 청약 DB 및 관련 자료가 이관되고 2월 이후 입주자모집공고가 이뤄지는 단지부터 감정원에서 청약업무를 수행하게 된다. 자료 이관을 위해 설연휴 전후(1.24~27) 일정기간(연휴 포함 3주 내외) 신규 모집공고 업무가 중단될 것으로 예상된다.

실거래가 신고 기간 단축
2월21일부터 부동산 실거래신고 기한이 60일에서 30일로 단축된다. 계약이 무효나 취소가 되는 경우도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 하며, 위반 시 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있으니 주의해야 한다. 또한 실제 계약을 체결하지 않았는데 거짓으로 신고할 경우에는 3000만 원 이하의 과태료 규정이 신설된다.

계약서 작성 단계에서 부동산 중개보수 협의
2월부터 공인중개사가 계약 시 교부하는 중개대상물 확인·설명서에 거래당사자와 협의를 통한 중개보수를 명시하는 내용이 추가된다. 공인중개사는 부동산 계약서 작성 단계에서 중개보수를 명확히 설명하고 협의해야 하며, 거래 당사자로부터 확인서명을 받아야 한다. 중개보수는 최대 요율만 정해져 있고 구체적인 요율은 거래당사자와 공인중개사간 협의를 통해 정했던 관행을 고치고 분쟁을 막기 위한 조치다.

◇ 3월

자금조달계획서 제출대상 확대 및 거래 소명 강화
3월부터는 투기과열지구 3억 원 이상 주택 취득 시는 물론, 조정대상지역 3억 원 이상 주택과 비규제지역 6억 원 이상 주택을 취득할 때에도 자금조달계획서를 제출해야 한다. 이와 함께 투기과열지구 9억 원 초과 주택 실거래 신고 시에는 자금조달계획서와 함께 소득금액증명원, 예금 잔고, 전세계약서 등 객관적 증빙자료를 제출해야 한다.

불법 전매 시 청약제한 및 재당첨 제한 강화
3월부터 공급질서 교란행위 및 불법 전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지된다. 또한 현재 지역 및 주택 면적에 따라 1~5년까지 적용되는 재당첨 제한 기간도 늘어난다. 분양가상한제 주택, 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한이 적용된다.

◇ 4월

민간택지 분양가상한제 유예기간 종료
민간택지 분양가상한제가 6개월간의 유예기간을 거쳐 2020년 4월 29일 이후 입주자 모집공고 신청 단지부터 본격 적용된다. 또한 5~10년 전매제한과 2~3년 실거주도 의무화된다. 상한제 대상 지역은 서울의 강남‧ 서초‧송파‧강동‧영등포‧마포‧성동‧동작‧양천‧용산‧서대문‧중구‧광진 등 13개 구 전지역과 강서‧ 노원‧동대문‧성북‧은평 등 5개구 37개 동이 포함됐다. 경기는 집값 상승을 주도한 과천‧하남‧과천의 13개 동도 상한제 대상이다.

100세대 이상 공동주택 관리비 의무 공개
4월 24일부터 100세대 이상 아파트 등 공동주택은 의무적으로 관리비를 공개해야 한다. 지금까지는 300세대 이상 또는 150세대 이상 주상복합 건물 등 의무관리대상으로 지정된 공동주택만 관리비를 공개했지만, 100세대 이상으로 기준 강화된 것이다. 이에 따라 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등 21개 항목이 공개될 예정이다.

◇ 5월

연 2000만 원 이하 주택임대소득 소득세 신고
지금까지는 주택 임대소득이 연 2000만 원 이하일 경우 비과세 됐지만 2019년 귀속분부터는 2000만 원 이하 소득에 대해서도 소득세가 과세된다. 이에 따라 내년 5월에는 2000만 원 이하 임대사업자도 임대소득세를 세무당국에 신고해야 한다. 이 때 분리과세 혹은 종합과세 중 선택 가능하다. 부부 합산 기준으로 집이 2가구라면 연간 월세소득에 대해, 3가구 이상이라면 월세와 보증금 3억 원 초과분에 대해 간주임대료를 계산해 6월1일까지 신고해야 한다.

◇ 6월

조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 한시적 배제
소득세법 시행령 개정(2020년 상반기 중)을 통해 2019년 12월17일부터 2020년 6월 말까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 다주택자는 양도소득세가 중과되지 않고 장기보유특별공제도 적용받는다. 양도소득세 부담에 주택을 팔지 못하는 다주택자에게 한시적 퇴로를 열어준 셈이다.

◇ 7월

도시공원 일몰제 시행
2000년 도입된 도시공원 일몰제가 2020년 7월 최초로 시행될 예정이다. 도시공원 일몰제는 도시계획시설상 도시공원으로 지정한 뒤 20년이 넘도록 공원 조성을 하지 않았을 경우 도시공원에서 해제되는 제도를 말한다.

◇ 8월

허위매물 게시 공인중개사 처벌 규정 신설
8월부터 허위매물을 게시한 공인중개사를 처벌하는 내용을 담은 공인중개사법 개정안이 시행된다. 개정안에 따르면 민간에서만 진행하던 인터넷, 모바일 허위매물 모니터링을 국토교통부에서도 진행하고 허위, 과장광고를 올리는 공인중개사에게 최대 500만 원의 과태료를 부과한다.

▲ 2020 달라지는 부동산 제도 [부동산114 제공]

◇ 2020년 중

공모형 리츠·부동산펀드 세제혜택 확대
이르면 2020년부터 공모형 리츠와 부동산펀드를 통한 배당소득에는 다른 금융소득과는 분리해 더 낮은 세율이 적용될 예정이다. 연간 5000만 원 한도로 부동산 간접투자 배당소득에 9%의 세율로 분리 과세된다. 저금리 기조가 지속되면서 시중에 풀린 유동성이 분양시장으로 유입돼 집값 상승의 원인으로 작용하는 것을 막기 위한 정부의 조치다.

단독주택, 꼬마빌딩 등의 상속·증여세 과세표준 기준시가→감정가
단독주택이나 소형 빌딩을 상속하거나 증여할 때 세금이 크게 늘어날 전망이다. 그동안 단독주택과 꼬마빌딩은 시세 파악이 어렵다는 이유로 대부분 시가의 60% 정도 수준의 기준시가로 계산해 과세돼 왔다. 내년에는 과세 형평을 고려해 기준시가 대신 감정평가를 통해 시세와 비슷한 수준의 과세표준을 적용하고 세금이 부과될 예정이다.

종합부동산세 세율 조정
공시가격 9억 원 이상 고가주택 보유자에게 부과되는 종합부동산 세율이 0.1%p~0.8%포인트 인상된다. 특히 공시가격 현실화율을 주택가격에 따라 상향조정할 예정이어서 종부세 오름폭은 더 커질 것으로 전망된다. 반면 1세대 1주택을 보유한 60세 이상 고령자의 세액공제율을 현행 70%에서 80%로 높여 실수요 1주택자의 부담은 경감될 예정이다.

공시가격 현실화 및 형평성 제고
시세 9억 원 이상 주택을 대상으로 한 부동산 가격 현실화율(시세 대비 공시가 반영률)이 상향 조정된다. 9억 원 이상 주택의 60~70%가 평균 현실화율에 미달해 형평성 문제가 꾸준히 제기돼 온 데 따른 조치다. 현실화율의 제고수준을 가격대별로 각각 상향하며, 30억 원 이상 공동주택 현실화율은 시세의 80% 수준까지 올라 보유세가 큰 폭으로 인상될 전망이다.

UPI뉴스 / 김이현 기자 kyh@upinews.kr

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