양도세 감면↓ 공시지가↑…다주택자 고민 깊어진다

김이현 기자 / 기사승인 : 2019-01-13 11:48:35
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세법시행령 개정안에 '꼼수 막겠다'는 강력한 의지 반영
강화된 비과세요건 2021년으로 늦춰…종부세율·공시지가도 올려
▲ 서울 잠실 롯데월드타워에서 바라본 서울시내 아파트의 모습 [정병혁 기자]

 

문재인 정부의 부동산 대책이 강도를 더해가고 있다. 지난해 두 번째 세법개정안과 9·13 부동산대책에 이어 올해 ‘2018년 세법 후속 시행령 개정안’이 나오면서다. ‘다주택자 압박’이 올해도 이어지고 있다.


개정안에는 ‘꼼수를 막겠다’는 강력한 의지가 담겨 있다. 수단은 ‘증세’다. 다주택자에 대한 과세 정상화 차원에서다. ‘양도소득세 면제 요건 강화’ ‘주택 보유세 부담 높이기’ ‘공시가격 현실화’ 등이 함께 이뤄지면서 부동산 시장의 투기수요를 옥죄고 있다.

강화된 비과세요건 2021년으로 늦춰


다주택자에게 ‘양도세’는 위협적이다. 양도세는 소유권이전에 따른 양도로 생기는 자본이득에 과세하는 것이다. 이러한 매매차익에 양도세를 물리지 않는 비과세 요건이 강화된다. 비과세 혜택을 받으려면 1주택을 제외한 나머지 주택을 모두 처분하고, 내집이 딱 ‘한 채’인 상태로 2년을 보내야 한다. 지금까지는 중간에 일시적 다주택자였어도 양도일 시점에 1주택자면 양도세는 면제됐다. 


ㄱ씨는 2016년 1월에 A주택을 사고 2017년 1월 B주택을 추가로 샀다. 그러다 2017년 10월에 B주택을 팔고 2018년 1월에 A주택도 처분했다. 


이런 경우 ㄱ는 양도세를 내지 않아도 됐다. A주택 보유기간이 2년(2016.1~2018.1)이고, A주택을 양도하는 시점에는 1주택자였기 때문이다.


하지만 개정안을 적용하면 ㄱ씨는 양도세를 내야 한다. 최종적으로 내집이 한 채(1주택)였던 기간은 3개월(2017. 10~2018.1)로 계산되기 때문이다. 다른 주택을 보유하고 있다면 합산되지 않고 1주택자가 된 시점부터 보유기간을 따진다는 얘기다. ㄱ씨가 양도세를 면제받으려면 ‘A주택’만 보유한 채 2년 뒤인 2019년 10월에 양도해야 한다. 다만 정부는 납세자 혼란을 방지하기 위해 시행시기를 2021년 1월로 2년간 유예했다.


임대사업자 비과세 요건도 강화


임대주택을 여러 채 보유한 주택임대사업자가 자신이 실제 거주하는 집을 팔 때 받던 양도세 비과세 혜택 요건도 한층 까다로워진다. 지금은 임대사업자 본인이 2년 이상 거주한 집을 팔면 양도세가 면제된다. 주택을 여러 번 사고팔아도 ‘2년 실거주’ 요건만 충족하면 횟수와 상관없이 양도세가 면제됐기 때문이다. 


하지만 앞으로는 최초 거주 주택을 양도하는 딱 ‘한 번’만 양도세를 내지 않는다. 본인이 거주한 주택을 2년에 한 번씩 바꿔 팔아 임대사업자 비과세 혜택을 얻고 시세차익도 얻는 행위를 차단하기 위해서다.

종부세율·주택 공시지가도 올려


종부세 개정으로 세율도 인상된다. 1주택 또는 2주택 이상 보유한 사람의 세율이 0.5~2.7%로 상향된다. 3주택 이상이거나 조정대상 지역 내 2주택 이상 보유자에 대해서도 0.6~3.2%로 세율이 높아진다. 또 3주택 이상 보유자는 300%, 조정대상지역 2주택자는 200%로 세부담 상한이 상향 조정될 전망이다. 


주택 및 토지에 대한 공정시장가액 비율도 현행 80%에서 85%로 상향 조정된다. 100%가 되는 2022년까지 매년 5%씩 인상될 예정이다. 공시가격이 시세상승분을 따라잡지 못해 형평성 훼손이 심한 부동산을 대상으로 가격현실화를 이룬다는 게 정부의 설명이다.

단독주택 35%는 공사가격 인상 안돼


결국 이번 세법개정안은 ‘과세정상화’와 ‘집값안정화’가 목표다. 편법 증여나 꼼수를 차단하고, 가진 만큼 세금을 더 부과토록 한다는 얘기다. 다주택자의 경우에는 집을 빨리 처분하라는 신호이기도 하다. 


국토교통부는 이번 개정안에 대해 “서민주택에 미치는 영향은 제한적”이라 설명한다. 공시가격 9억원(시세 14억~15억원)이상 주택 소유자나 다주택자들을 제외하고는 세 부담이 크게 늘지 않는다는 것이다. 


개정안을 적용하면 시가 18억 상당 주택에 부과되는 세금은 연 104만원으로, 월 8만7000원이다. 기존 종부세액보다 연 10만원, 월 9000원 정도 늘어난 금액이다. 시가 18억을 넘는 주택은 서울에서도 강남 일부지역이 아니고서는 찾아보기 어렵다. 단독주택도 95.3%는 공시가격 5억원 이하의 표준단독주택이다. 이곳은 평균적으로 시세가 크게 오르지 않아 공시가격 또한 크게 인상되지 않는다. 


신한은행 부동산투자자문센터가 2019년 시세 반영률을 80%로 적용해 시뮬레이션을 한 결과 서울 용산구 한남동의 단독주택은 지난해 공시가격 26억5000만원에서 올해 40억원으로 50% 넘게 오른다. 이 경우 보유세 인상분은 638만원(1277만원→1915만원)가량이다. 


전용면적 18평(58.73㎡)인 노원 상계주공 아파트의 경우 2억6000만원에서 3억6000만원으로 1억원 정도 공시가격이 인상됨에 따라 보유세는 8만원정도(26만원→34만원)오른다. 서울 강북구 번동의 단독주택(159㎡)은 공시가격이 지난해 1억7300만원에서 올해 1억7600만원으로 소폭 조정돼 보유세(올해 30만1000원)가 5000원 오르는 데 그쳤다. 


주택 가격대별 세금 인상 격차가 뚜렷하다는 얘기다. 특히 고가주택이나 다주택 보유자의 세금 부담이 더 커진다. 조경배 세무사는 “공시가격, 공정시장가액비율, 종부세율이 한꺼번에 상승하면 실제로 부담 세액이 매우 높아진다”면서 “고가 주택자나 다주택 보유자는 ‘세금폭탄’을 맞을 가능성이 있다”고 말했다. 


부동산 가격이 오른 만큼 그에 맞춰 세 부담도 느는 것은 당연한 일이다. 다만 전문가들은 정책의 명분과 별개로, 일부 서민층이 받게 될 불이익을 최소화해야 한다고 말한다. 주택별로 가격 현실화 정도를 차별화하는 보완책이 필요하다는 것이다.


권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “세율은 가만히 있는데 공시가격이 올라서 재산세가 올라가는 건 모든 국민이 다 해당된다”면서 “갑작스럽게 공시가격을 현실화하면 수입 없이 집 한 채만 가지고 살아가는 고령층은 실질소득이 낮아지고, 이는 또 연쇄작용으로 나타날 수 있다”고 말했다.

 

UPI뉴스 / 김이현 기자 kyh@upinews.kr 

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