"상한제 도입되면 강남 재건축 분양가 20~30% 낮아질 것"

윤재오 기자 / 기사승인 : 2019-07-10 15:18:33
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토지비 산정기준이 분양가 산정 관건
단기적 분양가 하락효과 있지만 시장안정효과는 불투명
재건축조합 건설사 사업성 악화 우려

민간택지에 분양가 상한제가 실제 도입되면 강남 재건축아파트의 분양가가 현재보다 20~30% 떨어질 것이라는 전망이 나오고 있다.


▲ 정부가 주택시장 안정을 위해 분양가 상한제 도입을 추진하고 있어 재건축단지의 사업추진에 비상이 걸렸다. 사진은 서울강남 아파트단지 모습 [정병혁 기자]

10일 건설업계 관계자는 "분양가 상한제의 세부기준이 전혀 나오지 않았기 때문에 가늠할 수는 없지만 정부의 분양가 안정 의지를 감안할 때 큰폭으로 낮아질 가능성이 높다"고 전망했다.


지난 2007년 분양가 상한제 도입 당시 국토교통부는 시뮬레이션 결과 전국의 분양가가 평균 20%가량 떨어질 것으로 예상했다. 이 때문에 건설업계는 이번에 상한제가 도입될 경우 강남 재건축단지의 경우 현재보다 20% 이상 낮아질수 있도록 상한제 적용기준을 마련할 것으로 보고 있다.

국토부 관계자는 "자체 시뮬레이션 결과 상한제가 도입되면 강남 재건축 단지의 분양가가 현행 주택보증공사(HUG) 기준보다 훨씬 낮을 것으로 예상됐다"고 말했다.


김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "정부가 분양가 상한제 도입을 언급했지만 아직 아무것도 정해진게 없어 분양가가 얼마나 떨어질지 알수 없다"면서 "다만 분양가 상한제가 시행되면 단기적으로 분양가 하락효과는 분명히 나타날 것"이라고 말했다. 김실장은 "그러나 분양가 상한제가 시행되면 재건축 등 도심 주택공급이 위축될 가능성이 높아 장기적인 시장 효과는 불투명하다"고 진단했다.


분양가 상한제는 감정평가 한 토지비에다 정부가 정해놓은 기본형 건축비를 더해 분양가를 책정하는 방식이다. 기본형 건축비는 정해져 있고 땅값이 전체분양가에서 차지하는 비중이 절반이 넘기 때문에 분양가가 얼마나 낮아질지는 감정평가를 통해 결정되는 토지비를 정부가 얼마나 인정할지가 관건이다.


건설업계 관계자는 "현재 분양가 상한제가 적용되고 있는 공공택지의 경우 땅값 산정이 어렵지 않지만 재건축 단지 등 민간택지는 땅값 산정이 복잡해 정부가 기준을 어떻게 잡을지에 따라 분양가 산정에 큰 영향을 줄 것"이라고 말했다. 특히 재건축단지의 경우 단순 감정평가 금액 뿐 아니라 철거비와 조합원 부담금 등의 반영여부에 따라 토지비가 크게 달라진다.


분양가 상한제가 도입돼 현재보다 일반분양가가 20% 이상 낮아질 경우 재건축단지 조합 입장에선 수익성이 악화돼 사업 지속이 쉽지 않아질수 있다.

한 대형건설사의 분양담당자는 "분양가 상한제로 일반분양가가 낮아질 경우 조합원 부담이 커지기 때문에 재건축사업이 지연될 가능성이 있다"고 말했다.특히 조합원분은 분양가 상한제 대상이 아니기 때문에 일반분양분이 많은 단지가 분양가 인하에 따른 타격을 더 많이 받을수 있다.


박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "재건축보다 재개발 사업의 일반분양이 많은 편이어서 강북 재개발사업이 분양가 상한제로 더 큰 영향을 받을수도 있다"고 지적했다.


UPI뉴스 / 윤재오 기자 yjo@upinews.kr

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